Bien que les SCPI ont pour principal avantage leur faible ticket d’entrée comparé à celui de l’immobilier traditionnel, l’investissement initial peut s’élever assez conséquent pour certains investisseurs. Le recours au crédit immobilier se positionne alors comme étant une des solutions les plus pertinentes pour démultiplier son pouvoir d'achat et potentialiser les bénéfices de l'investissement en SCPI. Faut-il alors financer avec ou sans apport personnel ?
Rappel sur les avantages de la souscription à crédit
Avant d’attaquer le vif du sujet, notons que la souscription à une SCPI à crédit comporte de multiples avantages : l’effet de levier d’une part, ainsi que la déduction des intérêts d’emprunt et des frais d’achat, d’autre part.
En ce qui concerne l’effet de levier, il est question de s’endetter pour tout en respectant la règle d’or qui est la suivante : le coût du crédit ne doit pas excéder la rentabilité de l’investissement.
Le coût du crédit englobe les intérêts payés à la banque sur la durée du prêt, les frais de dossier et d'éventuels frais d'assurance. Quant à la rentabilité de l’investissement, elle tient compte du revenu net distribué chaque année aux porteurs de parts, de même que de la fiscalité, c’est-à-dire après déduction des impôts afférents à l’exploitation de la SCPI.
L’effet de levier permet de potentialiser ses dividendes en augmentant progressivement le montant de ses investissements et, par conséquent, en élevant proportionnellement ses revenus locatifs potentiels (c’est-à-dire les dividendes).
L’accessibilité élargie à l’investissement
Le crédit permet aux investisseurs disposant d'un apport personnel modeste d'accéder à ces véhicules de placement qui se démocratisent de plus en plus. Ce qui donne lieu à une ouverture à un public plus large, permettant alors de générer plus de collecte.
Les avantages du financement sans apport
En vous basant uniquement sur l’endettement, vous conservez votre trésorerie intacte, pouvant alors être mobilisée pour d’autres projets. Cependant, peu de banques accordent un financement sans apport. Vous pouvez toutefois présenter un dossier solide afin de négocier cette option auprès de votre banquier.
Attention toutefois à la durée et au montant total du crédit, si vous choisissez cette option. Une simulation complète doit être réalisée afin de calculer la durée totale de détention de vos parts par rapport à la durée du crédit, sachant qu’une partie des dividendes sera injectée dans le remboursement.
Les points forts de l’endettement avec apport personnel
En revanche, si vous injectez votre mise dans le financement de votre SCPI, vous réduisez une partie de votre prêt et, par conséquent, vous amoindrissez vos mensualités. Ce qui vous permet de vous servir librement d’une partie des dividendes, voire de les destiner à d’autres placements.
À garder en tête que, plus l’apport personnel est conséquent, moins le coût du crédit est élevé.
Pour conclure, la meilleure option dépend de votre profil d'investisseur et de vos aspirations patrimoniales. Ce, tout en sachant qu’il existe encore une troisième possibilité pour financer votre investissement SCPI : l’investissement au comptant, c’est-à-dire que vous financez l'achat de parts de SCPI entièrement avec vos fonds propres. Cette option présente également ses propres avantages, tels que la simplicité et la rapidité du processus d’acquisition, puisque vous échappez aux contraintes du montage du dossier de crédit. De plus, vous maîtrisez parfaitement votre budget et n'avez pas de mensualités de crédit à rembourser, ce qui vous déleste de la mise en place d’un plan de financement et de remboursement. À cela s’ajoute la jouissance complète de l’ensemble des dividendes. L’investissement au comptant est intéressant si vous disposez d'un capital disponible que vous souhaitez investir et si vous ne souhaitez pas vous engager dans un crédit immobilier.
